• Портал №1 о рынке недвижимости
Наши партнеры
  • Конфедерація будівельників України
  • Jones Lang LaSalle Украина
livejournal ВКонтакте Одноклассники Twitter Google: живая лента

Точечная застройка – это вторжение в существующий социум, - Алексей Кулагин

О преимуществах комплексной застройки над точечной, перспективах развития территорий в Киеве и за городом, а также проблемных вопросах для застройщика рассказал генеральный директор девелоперской компании «ОМОКС» – застройщик и генподрядчик ЖК «Чайка», член Совета директоров Конфедерации строителей Украины Алексей Кулагин.

IBuild: Насколько сейчас необходим Киеву и Украине в целом комплексный подход к освоению территорий под жилищное строительство?

Алексей Кулагин: Создание качественных пространств для жизни и деятельности человека невозможно без комплексного подхода к освоению территорий. Основной документ, необходимый  для реализации строительных проектов, является генеральный план развития территорий – это стратегический документ, содержащий все градообразующие составляющие. Вторым более подробным документом, определяющим тактические основы в управлении жилым образованием, является детальный план территорий, он разделяет транспортные и людские потоки, определяет загрузку инженерно-транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры в жилых образованиях.

Генеральный план -  это стартовый документ для строителей, этим документом определяются сроки и последовательность строительных работ,  разделяются  строительные и жилые потоки так, чтобы они не пересекались, именно этот документ закладывает основу комфортного проживания людей во время освоения строительных проектов. Для застройщика это основной документ, определяющий взаимоотношения громады и бизнеса во временных рамках.

IBuild: Какие преимущества присущи комплексной застройки перед точечными застройками для простого покупателя жилья? Какие факторы должны играть ключевую роль при выборе квартиры именно в жилом комплексе?

Алексей Кулагин: Точечная застройка – это вторжение в существующий социум, точечная застройка реально уменьшает норматив количества придомных территорий жильцам уже давно существующих домов. Усредненная советская норма по придомным территориям была не менее 12 квадратных метров на одного жильца. Норма вырабатывалась не исходя из возможности размещения детских площадок и зон отдыха, а в основном, исходя из принципов Гражданской обороны. Сегодня этот норматив должен основываться на специальных требованиях МЧС, но пока они не «сложены», не стоит отбрасывать старые нормы, у которых была одна цель – безопасность проживания граждан, которая является основным критерием при выборе жилья.

Большое скопление людей всегда притягивало криминальные элементы и террористов. Рост преступности в Киеве вызван, прежде всего, не ухудшением профессиональных навыков правоохранителей. А увеличением плотности населения на его территориях. Просчёт плотности проживания при выборе места покупки квартиры сделать легко. Берёте количество квартир, умножая его на «4» («4» - это коэффициент семейственности), прибавляете к этой цифре сотрудников офисной части застройки, по одному человеку на каждые 6 квадратных метров, - и получаете количество жильцов всего. После этого вычитаете площадь пятна застройки (это проекция здания на дневную поверхность земли) из площади землеотвода застройщика. Полученное вами количество оставшихся квадратных метров земельного участка делите на количество землепользователей – жильцов. По киевским точечным проектам придомные территории на каждого жильца близки к 4 метрам квадратным (2х2), то есть в 3 раза меньше нормы. Безопасное проживание при такой плотности населения обеспечить невозможно.

IBuild: Комплексная застройка фактически предусматривает «создание» мини-городов. Какие наиболее оптимальные территории нужно осваивать для их строительства? Самый оптимальный вариант – это территории близлежащие большого города? Ваш жилой комплекс «Чайка» строится совсем недалеко от Киева…

Алексей Кулагин: Да, ЖК «Чайка» - образец комплексного подхода к освоению территорий. Об этом достаточно много говорилось и на бытовом, и на профессиональном уровне, советую просто приехать и посмотреть самим. Мы открыты для всех. ЖК «Чайка» - проект  города с 22 000 населением. ЖК «Чайка»  2 раза признавался  лучшей комплексной застройкой Украины – в 2007 году и 2011 году. Населённый пункт Чайка в 2010 году признан лучшим в Украине по динамике развития. Все новостроенные пространства ЖК «Чайка» поддерживаются в чистоте и порядке управляющей компанией, созданной застройщиком.

Вообщем, приезжайте, если вы станете жильцом «Чайки», будем очень рады, если вы сами застройщик, то увидите что-то применимое для своих проектов. Мы будем гордиться тем, что принесли вам пользу. Доехать просто: поворот на ЖК «Чайка» или на санаторий «Перемога», не доезжая до КП по Житомирской трассе со стороны Киева 2 километра. Все сами увидите.

IBuild: По разным оценкам, комплексная застройка позволяет снизить себестоимость жилья от 10 до 20%, но, как правило, эта разница уходит на социально-бытовую инфраструктуру, строительство которой застройщик берет на себя. Это так?

Алексей Кулагин: Комплексная застройка всегда в коммерческом смысле дороже точечной. Точка «садится» на готовое, увеличивая нагрузку на всю сопутствующую инфраструктуру, а комплексные проекты создаются с нуля. По это причине они дороже на 20-30 процентов, новое всегда надёжнее для потенциальных жильцов, но дороже.

IBuild: Какие «минусы» комплексной застройки Вы можете выделить для покупателя? Ведь жильцам первых очередей приходится мириться еще несколько лет с возникающими при этом неудобствами…

Алексей Кулагин: Ощущение жизни на стройке как раз более присуще для точечной застройки, потому что при вторжениях не думают о разделении строительных и жилых потоков, думают только о бизнес-задачах.

Наиболее доступным примером для понимания правильной организации строительных потоков при комплексной застройке является как раз ЖК «Чайка».

Каждый может убедиться сам, нужно только приехать , пройтись, увидеть всё самому и сложить собственное мнение – это во много раз ценнее любых сторонних источников. Вывод вы сделаете сами – у комплексной застройки есть только преимущества, она не нарушает градостроительных концепций, принятых ранее, а гармонично их дополняет.

IBuild: Какие проблемы возникают у застройщика, который реализовывает проект комплексной застройки территории, на примере ЖК «Чайка»?

Алексей Кулагин: У всех застройщиков  в нашей стране сейчас одна проблема – невменяемая, с точки зрения бизнес-логики, финансово-банковская политика. Процентные ставки по займам выше «акульих». Поясню, акульи процентные ставки – это определение часто используют в международной правовой лексике, обозначает займ, который по условиям находится за пределами возврата, считается, что 2 процента месячных как раз такая ставка. 2 процента месячных это 24 процента годовых, что в десять раз превышает среднюю годовую ставку по ипотечному кредитованию в Европейском Союзе. Строители просто забудут обо всех проблемах, если процентные ставки по займам  в наших банках выведут на европейский уровень.

У наших банков нет интереса вести банковский бизнес, так как им хватает  процента за кассовое обслуживание  (деньги зашли, деньги вышли), а 2 процента остались банку. Вот это и есть комплексный подход к «раздойке» бизнеса банками,  процентная ставка по кассовому обслуживанию равна ставке по ипотечным займам в Европейском Союзе.

IBuild: Недавно Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект № 9011 о естественных монополиях. Насколько его принятие может повлиять на формирование цены за квадратные метры жилья?

Алексей Кулагин: Реальное удорожание составит 8 – 10 процентов, а влияние монополий на освоение строительных проектов и на органы местного самоуправления будет больше, чем у Министерства регионального развития и строительства.

IBuild: Действительно ли, как утверждают многие, законопроект защищает интересы только природных монополий? Почему?

Алексей Кулагин: Потому, что платить опять придется бизнесу.

IBuild: Возникают ли у Вас проблемы с монополистами  при строительстве объекта. Если да, как Вы их решаете?

Алексей Кулагин: Я сложил до начала строительства все договорённости и условия с монополиями, хотя  в течении семи лет с их стороны на всех уровнях были попытки утяжелить условия реализации застройки ЖК «Чайка». С принятием Закона о монополиях  эти попытки станут законными.

В  Законе №9011 не прописаны переходные положения, поэтому строители, по уже начатым проектам, ожидают значительных деформаций  бизнес-планов, это еще больше уменьшит возможнь застройщиков выйти из кризиса.

livejournal ВКонтакте Одноклассники Twitter Google: живая лента
Следите за обновлениями iBuild.ua в социальных сетях: Вконтакте или Facebook
Все материалы за:
Комментарии читателей
vivasia 1 год и 1 месяц назад
Украинцы - выходцы из сел и хуторов, поэтому и в городах продолжается возведение родных и близких сел, хоть и в осовремененном виде и из непомерные деньги. Нас ничему не учит опыт скандинавских стран, Англии, Франции и т.п. Всегда будем жить в хатах, хоть и площадью до 1000 кв.м. и огораживатся заборами выше трех метров.
vivasia 1 год и 1 месяц назад
Украинцы - выходцы из сел и хуторов, поэтому и в городах продолжается возведение родных и близких сел, хоть и в осовремененном виде и из непомерные деньги. Нас ничему не учит опыт скандинавских стран, Англии, Франции и т.п. Всегда будем жить в хатах, хоть и площадью до 1000 кв.м. и огораживаться заборами выше трех метров.
vivasia 1 год и 1 месяц назад
Украинцы - выходцы из сел и хуторов, поэтому и в городах продолжается возведение родных и близких сел, хоть и в осовремененном виде и из непомерные деньги. Нас ничему не учит опыт скандинавских стран, Англии, Франции и т.п. Всегда будем жить в хатах, хоть и площадью до 1000 кв.м. и огораживаться заборами выше трех метров.
vivasia 1 год и 1 месяц назад
Украинцы - выходцы из сел и хуторов, поэтому и в городах продолжается возведение родных и близких сел, хоть и в осовремененном виде и из непомерные деньги. Нас ничему не учит опыт скандинавских стран, Англии, Франции и т.п. Всегда будем жить в хатах, хоть и площадью до 1000 кв.м. и огораживаться заборами выше трех метров.
Оставляя комментарий, пожалуйста, помните о том, что содержание и тон Вашего сообщения могут задеть чувства реальных людей, непосредственно или косвенно имеющих отношение к данной новости. Проявляйте также уважение и толерантность к своим собеседникам даже в том случае, если Вы не разделяете их мнение. Ваше поведение в условиях свободы высказываний и анонимности, предоставляемых интернетом, меняет не только виртуальный, но и реальный мир.

Последние новости

Каталог проектов

Каталог компаний