• Портал №1 о рынке недвижимости
Наши партнеры
  • Конфедерація будівельників України
  • Jones Lang LaSalle Украина
livejournal ВКонтакте Одноклассники Twitter Google: живая лента

Девелопмент – профессиональная деятельность по организации процесса увеличения стоимости объекта недвижимости, – Георгий Цагареишвили.

О том, что такое девелопмент, какие виды услуг включает эта деятельность, существует ли законодательная база в Украине для ее функционирования, и какие проекты недвижимости сегодня востребованы на рынке Киева, рассказал Генеральный директор девелоперской компании In-Cap Георгий Цагареишвили.

Что такое девелопмент

- IBuild: Расскажите о специфике работы девелоперской компании, а также о ее услугах.

Сегодня девелоперская компания – это, фактически, инструмент, который дает возможность реализовать тот или иной проект недвижимости. Важным моментом является то, что профессиональные девелоперы играют значительную роль в процессе увеличения стоимости объекта недвижимости и повышения его инвестиционной привлекательности.

Деятельность девелопера, начинается с поиска земельного участка, создания концепции, затем – проектирования  строительства и ввода в эксплуатацию готового объекта недвижимости. Девелопер сопровождает, организовывает и контролирует этот цикл на всех стадиях. Мы ожидаем, что девелоперские компании будут все больше  востребованы, поскольку это удобно для инвесторов, собственников и заказчиков. Помимо того, девелоперы, контролируя множество факторов и управляя процессом, значительно минимизируют риски всех сторон, связанных с реализацией проекта.

- IBuild: Сколько стоят услуги девелоперских компаний?

Стоимость услуг зависит от сложности проекта, от фазы, на которой привлекается девелопер. В среднем, цена услуги – от 3% до 10% стоимости реализации проекта. Разброс в цене довольно большой, поскольку стоимость услуги зависит от многих факторов: сегмент недвижимости, сложность участка, концепция проекта, участвует ли девелопер в поиске инвестора, и прочее. Все это формирует индивидуальную цену для каждого проекта.

- IBuild: Почему Вы решили создать именно девелоперскую компанию?

- Мы работаем в этом направлении уже более 10 лет, и считаем, что хорошо знаем  рынок недвижимости, а, главное, понимаем, как грамотно реализовывать проект, что сегодня нужно инвестору и конечному потребителю. В нашем штате очень опытная команда, которая работает на рынке практически с самого начала развития девелопмента в Украине.

Особенности реализации проектов разных сегментов недвижимости

- IBuild: Отличается ли процесс реализации проектов жилой и коммерческой недвижимости?

- Если рассматривать реализацию жилой и коммерческой недвижимости по отдельности,  а не в рамках одного мультипроекта, отличий достаточно: это и подбор земельного участка (месторасположение, его площадь и т. д.), и концепция строительства, и технические условия. Под жилье нужен относительно небольшой участок земли, а для строительства объекта торговли нужна площадь значительно больше, иногда даже в десятки раз. Необходимо принимать во внимание, что у объектов жилой и коммерческой недвижимости принципиально разные потребители:  жилой объект  продают конечному потребителю, а торговый объект ориентирован на сдачу в аренду. Концепция жилой недвижимости в большей мере основывается на продуманной планировке, которая обеспечит эффективную продажу жилья, тогда как концепция торговой – направлена на реализацию факторов, которые обеспечат высокие арендные платежи.

Отличия есть также в бюджете, сроке сдачи объекта в эксплуатацию и многом другом. Но, подчеркиваю, основная разница в конечной цели, а значит – в идеологии и в концепции.

- IBuild: Есть ли сегодня перспективы строительства жилой недвижимости в Киеве? Если да, в каких районах столицы первичное жилье наиболее востребованное?

-В сравнении со столицами европейских стран, уровень обеспеченности жильем киевлян очень  низкий. В столице много «ветхого жилья» («хрущевки», старые панельные дома и т.п.), домов, которые стоят  более 50-70 лет. Также избыток жилья, которое уже не соответствуют современным нормам и стандартам. Поэтому спрос на качественное и ко­­мфортное жилье – огромный, и, естественно, новые жилищные проекты будут  востребованы.

С  другой стороны, во внимание нужно брать нынешнюю платежеспособность покупателя. Сегодня у населения не достаточно средств на приобретение жилья, при этом процентные ставки по ипотечным кредитам довольно высокие. А для простых людей выплаичивать кредит в размере 800 долларов в месяц не реально.  Ввиду этого, в Киеве наиболее востребовано жилье эконом-класса, строить которое нужно в отдаленных от центра районах. Отмечу, что для удовлетворения этого спроса нужна комплексная  государственная   политика,  которая включала бы совместные наработки и решения  властей и бизнеса.

Относительно апартаментов премиум-класса, тоже нельзя сказать, что тут рынок насыщен, но его объемы значительно меньше, чем были в докризисный период. В этом сегменте, особенно в ключевых городах Украины, спрос еще достаточный. Поэтому, при правильно разработанной концепции реализации проекта  на земельном участке в центральной части Киева, такие объекты будут популярны и продаваемы.

 - IBuild: А вообще возможность строительства жилых домов в центральных районах Киева еще есть?

- Например, жилье категории премиум-класс может существовать только в центре, где земельные участки относительно небольшие, но цены на них довольно высокие. Также затраты на строительство инженерных сетей и инфраструктуры в центре на порядок выше. Следственно, все эти затраты лягут в себестоимость строительства, а значит и в цену продажи жилья.

Как показывает практика свободные участки в центре, находящиеся в муниципальной или частной  собственности в столице есть. Подобные  проекты на этих территориях развивать можно и нужно. К слову, в  портфеле нашей компании  есть проект жилья премиум-класса, который мы развиваем.

- IBuild: Есть ли потребность в новых проектах торговой и офисной недвижимости? Где лучше развивать эти проекты в Киеве? Можно ли их строить в центральной части столицы?

- Сегмент коммерческой недвижимости в Киеве перспективен. Приведу несколько цифр: сегодня объем офисных площадей на душу населения в столице составляет 0,48 кв. м., в то же время, в  Москве этот показатель выше в 2,5 раза, в Варшаве и Праге – в 4 раза, в Лондоне, Мадриде, Берлине – в 10-12 раз. Объем  же торговых площадей на душу населения в Киеве – 0,17 кв. м. В Москве этот показатель выше в 1,5 раза, в Санкт-Петербурге – в 2 раза, в Праге, Варшаве – больше чем в 4. 

У нас пока слабо развита культура профессиональных офисных центров, поскольку многие компании все еще предпочитают арендовать помещения в жилых домах. Среди небольших компаний такой способ аренды может составлять порядка 80% рынка. На сегодня основными арендаторами современных офисных центров являются иностранные компании либо крупные украинские компании международного уровня. Поэтому сокращение иностранными компаниями объемов бизнеса в Украине привело к тому, что офисная недвижимость пострадала в кризис больше всего. Основным фактором расширения предложения офисной недвижимости выступает платежеспособный спрос, который сегодня практически отсутствует. Когда такой спрос вновь актуализируется – будут строится офисные помещения.

Что касается торговых центров, то в центральной части города их развивать сложно, поскольку для торговли нужен большой земельный участок: территория для самого центра, плюс паркинги и т.д. В центральной части города немного мест, где можно реализовать подобный проект. Однако, это не говорит о том, что торговые проекты не будут реализовываться в центральной части города.

В Киеве есть относительно старые торговые центры, которые уже отходят на задний план. Они становятся все менее и менее интересными арендаторам, а главное – покупателям. Поэтому те новые центры, которые будут строиться по современным концепциям и идеям, будут востребованы.

Законодательная база и инвестиции

- IBuild: Как вы оцениваете нормативно-законодательную базу для девелоперства в Украине?

- Можно сказать, что законодательная база удовлетворительная, только потому, что в ней можно работать. Нет таких жестких противоречий, которые бы не позволяли работать застройщикам, девелоперам или строительным компаниям. Естественно, всем хотелось бы более простых условий для работы. Но для этого нужна постоянная работа всех участников рынка, а в, первую очередь, они могут сделать это через СРО.

Мы являемся членами Конфедерации строителей Украины, которая постоянно инициирует улучшения в законодательной базе. В прошлом году, например, была подготовлена и принята строительная реформа, которая упростила и, тем самым, улучшила  правила и процедуры, регулирующие строительную отрасль. Для реализации реформы нужно еще хорошо потрудиться, особенно на местном уровне: в городах Украины должны быть приняты генеральные планы, и все новые проекты должны быть там отмечены. Надеюсь, что Украине понадобится не так много времени, чтобы приблизиться к эффективным мировым стандартам в регулировании рынка недвижимости. Это является залогом привлекательности в глазах международных инвесторов.

- Обращаются ли к вам иностранные инвесторы,  или  чаще вы приходите к ним с предложениями?

 - Сегодня мы, однозначно, сами проявляем больше инициативы в общении с инвесторами: организовываем переговоры, встречи. Без этого реализовывать проекты в стране сложно, поскольку  без иностранных инвестиций развивать этот бизнес практически невозможно. Мы активно проводим переговоры с иностранными инвесторами, чтобы убедить их «зайти» на наш рынок и финансировать определенные проекты. Я не могу сказать, что в этом сегодня у нас полный успех, что мы подписали какие-то соглашения, договора, но компания находится в процессе переговоров.

Обращаются ли они к нам? Можно сказать, что больше присматриваются, как выходит рынок из кризиса и каким будет его дальнейшее развитие, поэтому сложно сказать однозначно, что они сильно заинтересованы.

Проекты компании IN-CAP Development

- IBuild:  Какие проекты вы реализуете сегодня?

 - Компания In-Cap Development создана не так давно (в середине прошлого года), но результаты работы уже имеются, учитывая тот факт, что в девелоперской деятельности цикл одного проекта в среднем занимает около трех лет. На сегодня у нас есть один партнерский проект, который сейчас на стадии реализации – это гостиница на улице Лютеранской, недавно мы подписали соответствующие документы на участие в нем. Также в разработке на уровне концепции несколько проектов по строительству жилья эконом-класса. Мы хотим создать типовой проект, который будет интересен и востребован  населением. В секторе жилой недвижимости наша компания также ведет переговоры по реализации проекта жилья премиум-класса в центральной части Киева, соглашение по которому будет подписано в ближайшее время, о чем мы вам обязательно расскажем. 

livejournal ВКонтакте Одноклассники Twitter Google: живая лента
Следите за обновлениями iBuild.ua в социальных сетях: Вконтакте или Facebook
Все материалы за:
Комментарии читателей
Оставляя комментарий, пожалуйста, помните о том, что содержание и тон Вашего сообщения могут задеть чувства реальных людей, непосредственно или косвенно имеющих отношение к данной новости. Проявляйте также уважение и толерантность к своим собеседникам даже в том случае, если Вы не разделяете их мнение. Ваше поведение в условиях свободы высказываний и анонимности, предоставляемых интернетом, меняет не только виртуальный, но и реальный мир.

Последние новости

Каталог проектов

Каталог компаний