IBuild: Как вы оцениваете общие тенденции в строительной отрасли Украины? Отличается ли ситуация на рынке первичной жилой недвижимости Харькова от столичной?

Анатолий Денисенко: На мой взгляд, ситуация и цены на харьковском и киевском рынках недвижимости мало отличаются друг от друга. Разница лишь в масштабах, пропорциях. Спрос на жилье в Киеве выше, чем в Харькове, и он стабилен. Строительство в столице ведется активнее, чем в остальных регионах. Что касается Харькова, то здесь цены первичного жилья являются минимальными среди украинских городов-милионников. Низкая маржинальность привела к тому, что с рынка «смыло» большинство непрофессиональных строительных организаций, в портфеле у которых до кризиса был один-два проекта.

В целом же проблемы строительной отрасли характерны для всей экономики Украины. Одна из наиболее острых – это дороговизна кредитных ресурсов. Думаю, изменение кредитной политики банков могло бы активизировать рынок строительства. Причем, я говорю как о кредитах, которые застройщики могут получить для возведения объектов, так и банковских программах, позволяющих получить ипотечный кредит на приобретение первичной недвижимости. Сейчас именно отсутствие «дешевых» и «длинных» кредитных денег не позволяет компаниям нарастить темы и объемы строительства докризисного уровня. Хочу отметить, что в подобных сложных как для застройщиков, так и конечных потребителей условиях хорошей альтернативой ипотечного кредитования стала покупка жилой недвижимости в рассрочку.

Конечно, государство немало делает для того, чтобы вывести строительство из глубочайшего кризиса. К счастью, власти Украины понимают, что именно строительная отрасль может стать «локомотивом» экономики и своеобразной гарантией капиталовложений: ведь в отличие от валюты недвижимость и инфраструктурные объекты невозможно украсть или увезти за границу, они всегда приносят пользу жителям города и государству в целом. Однако для решения данной задачи, я имею в виду развитие строительства в Украине, таких позитивных шагов со стороны государства, как упрощение разрешительных процедур и создание ипотечного органа, недостаточно. По моему глубокому убеждению, нужны более радикальные методы, в противном случае уже некого будет спасать. В Украине должны быть введены существенные налоговые льготы для строительных организаций, а также более жесткое регулирование банковской системы вплоть до ограничения ставок по депозитам: деньги должны вернуться в реальный сектор экономики, а не вращаться исключительно в банковской системе, надувая очередной «мыльный пузырь».

IBuild: Какой сегмент недвижимости наиболее востребован сегодня? Какой сегмент в будущем будет наиболее перспективен для Харькова и Украины в целом?

Анатолий Денисенко: В настоящее время наибольшим спросом в Харькове пользуется первичное жилье класса «эконом». Думаю, такая ситуация характерна и для Украины в целом. Обусловлена она, во-первых, отложенным спросом после мирового финансового кризиса 2008 года, во-вторых, растущим недоверием инвесторов к таким инструментам сбережения средств, как евро, доллар, а также золото. Это, в конечном счете, повысило внимание к рынку жилой недвижимости в целом. Но к «первичке» интерес выше, поскольку она более интересна, чем вторичное жилье, с точки зрения сохранения и преумножения тех средств, которые в нее инвестированы. Конечно, не нужно забывать о рисках покупки квартир в строящихся домах. Но тут украинцам очень помог кризис, отделив финансово устойчивые строительные компании, которые выполняют взятые на себя обязательства, от дилетантов, на чьих площадках - тишина и покой.

Что касается будущего, то по моим прогнозам, в 2012 году наиболее востребованными на рынке будут оставаться квартиры в новостройках класса «эконом» и «бизнес»: только во второй половине текущего года на рынок Харькова было выведено 8 новых объектов. Стоит отметить, что в связи с приближением срока их ввода в эксплуатацию стоимость этого жилья будет расти.

IBuild: Насколько активно банки кредитуют потребителей, и как состояние ипотеки сказывается на рынке жилья?

 Анатолий Денисенко: В настоящее время ипотечное кредитование не оказывает существенного влияния на рынок жилой недвижимости, так как фактически отсутствует. То есть, конечно, банки предоставляют ипотечные займы, однако слишком высокие процентные ставки и завышенные требования к заемщикам со стороны финансовых учреждений отпугивают клиентов. Поэтому в основном квартиры покупают те люди, которые успели накопить средства и готовы инвестировать их в недвижимость.

IBuild: Что нужно сделать, чтобы привлечь как внутренние, так и внешние инвестиции в строительную отрасль?

 Анатолий Денисенко: Одним из основных факторов, обеспечивающих, в частности, планомерную реализацию каждого отдельного проекта жилой застройки и, в целом, нормальное функционирование строительной отрасли, является стабильное финансирование. Учитывая общее состояние экономики Украины, а также ситуацию, которая сложилась в строительной отрасли и, прежде всего, на рынке первичной жилой недвижимости, на мой взгляд, оптимальным решением проблемы дефицита средств является проектное финансирование.

Схематически подобный механизм инвестирования выглядит следующим образом: банк кредитует строительную компанию на период возведения объекта, к примеру, жилого дома, а затем «перекредитовывает» конечного потребителя – покупателя жилья. То есть при наличии у компании-застройщика всех разрешительных документов на строительство банк предоставляет средства «под проект» – землю, оборудование, задействованное при возведении объекта, другое имущество. Данная схема носит долгосрочный характер и активно применяется в мировой практике девелопмента при реализации крупных проектов. Так, при проектном финансировании долевое участие инициатора проекта обычно составляет около 20-30%, а кредитора, то есть банка – от 70 до 80%. Процентная ставка при такой схеме кредитования гораздо ниже, чем по обычным кредитам, а сроки возврата заимствований – существенно больше.

Хочу подчеркнуть, что подобный механизм финансирования позволяет получить высокую степень защиты от рисков и обеспечить своевременный ввод объекта в эксплуатацию. Дело в том, что решение о вложении денег банк принимает на основе результатов тщательного и всестороннего анализа проекта. И, безусловно, инвестиции возможны только в надежный проект. Причем, рассчитывать на проектное финансирование может только компания-застройщик, имеющая высокую степень доверия потребителей и создающая качественный продукт. Другими словами, банк не будет вкладывать деньги в нерентабельное строительство.

Кроме того, проектное финансирование предполагает, что для каждого отдельного проекта банк разрабатывает индивидуальный механизм финансирования и осуществляет контроль над использованием целевых средств на всех этапах строительства. А это также служит залогом успеха.

В целом, при проектном финансировании возврат средств банку осуществляется не за счет активов инициатора проекта, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом, то есть посредством ипотечного кредитования конечного потребителя после завершения строительства объекта.

Хочу отметить, что подобный вид кредитования не только позволяет получить средства застройщику на период строительства, то есть, на 2-3 года, но и дает возможность конечному потребителю оформить ипотеку на более длительный срок – на 20-30 лет.

IBuild: Каким образом можно повысить инвестиционную привлекательность площадок для застройки и прилегающих территорий? Что для этого делается вашей компанией?

 Анатолий Денисенко: Естественно, для того, чтобы повысить инвестиционную привлекательность новых объектов, необходимо предоставить потенциальному клиенту возможность не только купить недвижимость, но и в перспективе получить благоустроенную придомовою территорию, а также достойное обслуживание жилого дома. Мы называем этот комплекс «квартира плюс услуга». Решением данных задач для наших объектов занимается предприятие по эксплуатации жилых домов ПЭОЖД «Авантаж». Эта компания следит за состоянием коммуникаций дома, охраняет покой жильцов и содержит в надлежащем состоянии  прилегающую к дому территорию.

IBuild: Ваши прогнозы на следующий год? Можно ли ожидать оживления на рынке первичной жилой недвижимости в регионах Украины?

Анатолий Денисенко: По моему мнению, спрос на квартиры в новостройках Харькова в 2012 году продолжит свой рост. Цены первичной недвижимости будут вести себя предсказуемо, прибавляя небольшими темпами, как это показывала динамика уходящего года. Значительно изменить картину на рынке первичной недвижимости Украины сможет только изменение банковской кредитной политики. Стимулировать оздоровление не только строительной отрасли, но экономики Украины в целом способна кредитная политика, при которой уровень процентной ставки не будет превышать 10%.

Что касается сегмента коммерческой недвижимости, то, по моим прогнозам, в 2012 году его показатели, как и показатели всего строительного рынка в целом, будут демонстрировать подъем. К этому есть все предпосылки. Во-первых, в стране улучшилась регуляторная система, и, следовательно, упрощается вход в строительный бизнес. Во-вторых, конъюнктура мировой экономики сегодня дает Украине некоторые конкурентные преимущества. Так, на мировых рынках повышается стоимость продуктов питания, металла и некоторых других товаров, которые производятся в нашей стране. Соответственно, при вливании денег в экономику заработает бизнес, который и будет выступать основным инвестором строительства коммерческих, торговых и промышленных объектов в ближайшие годы.

Справка: Анатолий Петрович Денисенко. Депутат Харьковского горсовета текущего созыва, заместитель председателя комиссии по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, благоустройства и инженерной инфраструктуры города, президент компании «Авантаж». «Авантаж» осуществляет свою деятельность с 1999 года в четырех направлениях: девелопмент, строительство, инвестиционная деятельность и корпоративное управление предприятиями.